2017年6月9日 / 最終更新日 : 2017年6月13日中島浩希相続税贈与税

頭の隅に置いておきたい「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」

遺産の中に相続人の誰もが承継したがらないものがあった場合（負債を除く）、誰がそれを相続するかで遺産分割協議はまとまらなくなります。例えば、相続人の居住地域から遠方にある当該相続人にとってはお荷物となってしまうような不動産、遠方ではなくても利用価値のない不動産など、様々なケースがあると思いますが、被相続人が亡くなったことで空き家となってしまう不動産も、さてどうしよう、という遺産に分類されることでしょう。

ここで知っておきたいのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」です。これは、相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等を、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却して、一定の要件を満たすときは、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができるというものです。

以下、概要となります。

被相続人居住用家屋とは、相続開始直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3要件全てに該当するものをいいます。

１．昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

２．区分所有建物登記がされている建物でないこと。

３．相続の開始直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

特例を受けるためには細かな適用要件を満たさなければなりません。

１．売却した人が、相続又は遺贈により被相続人居住用家屋及び被相続人居住用家屋の敷地を取得したこと。

２．相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地を売ること。

被相続人居住用家屋は（１）（２）の両要件を満たす必要があり、被相続人居住用家屋の敷地等は（１）の要件を満たすことが必要。

（１）相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付の用又は居住の用に供されていたことがないこと。

（２）譲渡の時において、一定の耐震基準を満たすものであること。

３．相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に、被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。

４．相続の開始があった日から3年目の12月31日までに売ること。

５．売却代金が1億円以下であること。

６．売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収容等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けていないこと。

７．同一の被相続人から相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋又は被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと。

８．親子、夫婦、生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、その他特殊な関係のある法人など

特別の関係にある人に売ったものでないこと。

その他、細かな要件等がありますので、興味のある方は専門家に相談されてみてはいかがでしょうか。

この特例は、近年増加傾向にあり社会的問題となってきている空き家の増加を抑制する目的で導入された制度ではありますが、どこまでカバーできるのかは不明です。

ただ、遺産に空き家となってしまう被相続人の居住用財産があるのであれば、このような特例を利用した売却も視野に入れて遺産分割協議の臨むのも方法の（考え方の）一つではないでしょうか。

このページのコンテンツを書いた相続士

中島浩希

行政書士、宅地建物取引士、相続士上級、CFP
東京都小平市出身。法政大学経済学部卒。リース業界・損害保険業界を経て、2007年相続に特化した事務所を開設し、現在も一貫して「円満相続と安心終活」をモットーに相続・終活の総合支援を行っている。相続・終活における問題の所在と解決の方向性を示す的確なマネジメントと親身な対応が好評を得ている。相続専門家講座の専任講師として相続専門家の育成にも助力している。日本相続士協会専務理事。
中島行政書士相続法務事務所・ナカジマ相続士事務所