2022年6月24日 / 最終更新日 : 2022年6月24日中島浩希スキルアップ情報

所有者不明土地（建物）管理制度(2023.4.1施行)

「空き家問題」とひと口に言っても様々なケースがあります。なかには、「空き家」をどうにかしようと所有者を探しても不明、又は、所有者が判明していても連絡がつかないというようなケースがあります。

所有者の所在が不明な土地・建物の管理・処分が必要なケースでは、現行法では、不在者財産管理制度や相続財産管理制度などの利用が考えられますが、不在者財産管理制度や相続財産管理制度などは対象者の財産全般を管理する「人単位」の制度になっているため、土地・建物以外の財産も調査・管理の対象となり財産管理が非効率等の問題や管理費用の高額化などの問題があり、また、所有者を特定できない土地・建物については、既存の財産管理制度を利用することができないという問題もあります。

そこで、民法の一部改正により、特定の土地・建物のみに特化して管理を行う「所有者不明土地管理制度」及び「所有者不明建物管理制度」が創設され、土地・建物の効率的な管理や申立人等利用者の費用負担の軽減等、所有者の特定できないケースについても対応が可能になります。

裁判所は、所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない土地（建物）（数人の共有に属する場合にあっては、共有者を知ることができず、又はその所在を知ることができない共有持分）について、必要があると認めるときは、利害関係人の請求により、その請求に係る土地（建物）又は共有持分を対象として、「所有者不明土地（建物）管理人」による管理を命ずる処分（所有者不明土地（建物）管理命令）をすることができるようになります。

管理の対象は、所有者不明土地（建物）、土地（建物）にある所有者の動産、管理人が得た売却代金等の金銭等の財産、建物の場合にはその敷地利用権（借地権等）となり、その他の財産は管理の対象となりません。現行の財産管理制度が対象者の財産全般を管理する「人単位」と大きく異なるところです。

「所有者不明土地（建物）管理人」は、保存行為、利用・改良行為を行う権限を有する他、裁判所の許可を得て、対象となる財産を処分（売却、建物の取壊しなど）することも可能となります。

対象となる財産の管理処分権は「所有者不明土地（建物）管理人」に専属することになりますが、一方で「所有者不明土地（建物）管理人」は所有者に対して善管注意義務を負い、数人の共有者の共有持分に係る管理人は、その対象となる共有者全員のために誠実公平義務を負います。

共有持分を管理する「所有者不明土地（建物）管理人」は、共有物の保存行為をすることができる他、共有物の変更や管理について同意をすることができます。

遺産共有持分に対する「所有者不明土地（建物）管理人」の権限についても、通常共有の場合と同様になりますが、「所有者不明土地（建物）管理人」は、当該土地（建物）の共有持分に関する管理処分権を有するにとどまり、相続人の地位に基づく権限を有するものではないので、遺産分割の当事者となることはできないことに注意が必要です。

空き家問題に端を発し、様々な法整備が行われています。今回ご紹介しました「所有者不明土地（建物）管理制度」も施行は2023年4月1日ですが、その他にも関連法規の新設や変更等もあり、既存の法律との関係性を含めて複雑化していく部分もありますので、運用する上では専門家の力が必要なることでしょう。

このページのコンテンツを書いた相続士

中島浩希

行政書士、宅地建物取引士、相続士上級、CFP
東京都小平市出身。法政大学経済学部卒。リース業界・損害保険業界を経て、2007年相続に特化した事務所を開設し、現在も一貫して「円満相続と安心終活」をモットーに相続・終活の総合支援を行っている。相続・終活における問題の所在と解決の方向性を示す的確なマネジメントと親身な対応が好評を得ている。相続専門家講座の専任講師として相続専門家の育成にも助力している。日本相続士協会専務理事。
中島行政書士相続法務事務所・ナカジマ相続士事務所