2022年9月16日 / 最終更新日 : 2022年9月16日中島浩希スキルアップ情報

不動産の相続登記の申請の義務化について

相続における不動産問題は、遺産分割問題、共有問題、空き家問題など多くの課題を含んだものでありますが、昨今問題となっている空き家問題では所有者等不明問題などもあり、この所有者等不明問題などが発生する最大の原因として相続登記が未了であることが指摘されています。

そこで法改正により、所有権登記名義人が死亡することによって開始する相続等による所有権移転登記について、申請義務が課されることになりました。（令和6年4月1日施行）

「不動産の所有権登記名義人についての相続の開始後、その相続によって当該不動産の所有権を取得した相続人は自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に登記の手続を行わなければならない。」というものです。

申請義務の対象となるのは、不動産の所有権登記名義人の死亡により発生する①相続を原因とする所有権移転登記、②特定財産承継遺言に基づく相続を原因とする所有権移転登記、③相続人に対する遺贈を原因とする所有権移転登記、となります。

①について、通常の相続の場合となりますが、遺産分割を経る前に法定相続分での相続登記を申請したときも申請義務を履行したことになりますが、遺産分割の結果法定相続分を超える所有権を取得したような場合には遺産分割の結果を踏まえた所有権移転登記の申請をしなければなりませんので、特別な事情がある場合を除いて、終局的な遺産分割の結果に基づいて相続登記の申請をすることが良いのではないかと思います。

②について、特定財産承継遺言による相続の場合となりますが、特定財産承継遺言の場合、実務上、遺言執行者が単独で所有権移転登記の申請が可能となりますが、法律上登記申請の義務があるのは遺言執行者ではなく、特定財産承継遺言の受益相続人となります。

なお、法定相続分を超える所有権取得分に関しては対抗要件を具備する必要がありますので、特定財産承継遺言は遺言執行時に所有権移転登記を速やかに行うことを、遺言執行者のみならず、受益相続人も意識しておく必要があると思われます。

③について、相続人に対する遺贈の場合となりますが、特定財産承継遺言と同様となりますが、相続人である受遺者は、法定相続分の範囲内であれば第三者に対抗することができるため、特定財産承継遺言と同様に、一般の人には手続きの煩わしい所有権移転登記を積極的に行うことが期待できない場合もあるという理由で登記申請義務の対象となりました。

登記申請義務を履行すべき期間について前述したとおりですが、以下のような施行日前の経過措置がありますので注意が必要です。

①^「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日」、又は、「施行日（令和6年4月1日）」のいずれか遅い日から3年。

②^「法定相続分での相続登記後、遺産分割により法定相続分を超えて所有権を取得した場合は当該遺産分割の日」、又は、「施行日（令和6年4月1日）」のいずれか遅い日から3年。

以上が概要ですが、相続登記の申請義務化等に係る法律には、細かな規定が多数存在するので確認しておくと良いでしょう。

　相続開始後に、遺産分割がまとまらないから、相続手続きが面倒だから、など様々な理由で相続に関する必要な手続等が放置されてしまうことがあります。

　しかし、例えば、相続税の申告期限10ヶ月、これをめどに遺産分割を行いスッキリと全ての手続を終わらせる、というような相続手続の期限的な意味合いを持つものがあると放置される可能性も比較的低くなり、それまでにという考えから争い自体も大きくなりづらく、渋々かもしれませんが遺産分割協議がまとまりやすくもなります。ある意味「歯止め」としての役割にも多少なりともなっているのかもしれません。

　相続における不動産の所有権移転登記の義務化もこのような何らかの効果を持ったものになると良いと思います。

このページのコンテンツを書いた相続士

中島浩希

行政書士、宅地建物取引士、相続士上級、CFP
東京都小平市出身。法政大学経済学部卒。リース業界・損害保険業界を経て、2007年相続に特化した事務所を開設し、現在も一貫して「円満相続と安心終活」をモットーに相続・終活の総合支援を行っている。相続・終活における問題の所在と解決の方向性を示す的確なマネジメントと親身な対応が好評を得ている。相続専門家講座の専任講師として相続専門家の育成にも助力している。日本相続士協会専務理事。
中島行政書士相続法務事務所・ナカジマ相続士事務所