2017年10月7日 / 最終更新日 : 2017年10月11日澤田朗スキルアップ情報

2項道路は何故なくならない？

前回お伝えした、全国各地に存在する「2項道路」、下町の路地裏にある狭い道路のイメージです。この道路に接している土地については、新しく建物を建てる場合には道路の中心線から2メートル後退（セットバック）した線が道路と敷地の境界線となります。古い建物の建て替えが進めばセットバックも進み、いずれ道路の幅も4メートルになる、というのが、建築基準法がめざす2項道路についての目的のひとつなのですが、まだまだ全国各地には2項道路が多く存在しています。

理由の一つしては、2項道路に接している土地の所有者が、家屋が老朽化したので建て替えを検討したとします。例えば幅員が2.4メートルの道路の中心線を道路端から1.2メートルとすると、80センチセットバックしたところを道路との境界線としたうえで、その地域の建ぺい率や容積率に基づいて家を新築することになります。

このような場合、建て替え前より家が狭くなってしまうことが多く、断念するケースも出てきます。また基礎や梁を残して法律上は「リフォーム」扱いとして家を新しくするケースもあり、この場合には建て替えではないのでセットバックの必要が無く、道路幅員は従来のままで外観上新しい家を建てることが可能となります。

防災上は道路を広くする必要性があるとはいえ、建て替え時に自分の土地として使用できる面積が小さくなるだけではなく、新しい家も建て替え前より狭くなってしまうとなれば、建て替えよりも「リフォーム」を選ぶのも仕方ないことなのかもしれません。

ちなみにこのセットバック部分は、土地の相続税評価をする際は減額要因として一定額を控除できます。

国税庁基本通達：財産評価
（セットバックを必要とする宅地の評価）

建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。

（将来、建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積）×0.7

例えば地積が100平米でセットバックを必要とする地積が10平米の場合、（10÷100）×0.7＝0.07となり、セットバックを必要としない場合と比較して評価額が7％減額されます。2項道路に接している土地については道路幅員を調べたうえで、セットバックを要する地積を計算する必要があります。

実務では簡易測量を行った後、その土地の地形と接している道路を図面化し、道路の中心線から2メートル後退したところを道路と敷地の境界線としてセットバック部分を表記します。

土地に接している道路が建て替えの時などに条件が付かない「いい道路」だと相続財産としての評価額も高くなりますが、土地そのものの財産としての価値も高くなり活用の幅も広がります。

道路の確認は相続財産の評価をする際も確認が必要となりますが、相続発生後に土地を活用する際もセットバック部分を考慮して計画を立てる必要がありますので、土地に接している道路種別の確認は、財産評価においては基本中の基本となります。

このページのコンテンツを書いた相続士

澤田朗

相続士、AFP
1971年東京都生まれ。FP事務所FP EYE代表。NPO法人日本相続士協会理事・相続士・AFP。設計事務所勤務を経て、2005年にFPとして独立。これまでコンサルティングを通じて約1,000世帯の家庭と関わる。

相続税評価額算出のための土地評価・現況調査・測量や、遺産分割対策、生命保険の活用等、専門家とチームを組みクライアントへ相続対策のアドバイスを行っている。設計事務所勤務の経験を活かし土地評価のための図面作成も手掛ける。

また、住宅購入時の物件選びやローン計画・保険の見直し・資産形成等、各家庭に合ったライフプランの作成や資金計画のサポートを行っている。個人・法人顧客のコンサルティングを行うほか、セミナー講師・執筆等も行う実務家FPとして活動中。

FP EYE 澤田朗FP事務所