2021年7月9日 / 最終更新日 : 2021年7月9日澤田朗相続不動産

登記簿謄本に記載されている土地の「地目」のお話

土地に関する様々な情報は登記事項証明書（登記簿謄本）で確認できます。その土地の地積をはじめ、相続・売買等でどのように所有者が変わってきたのかなど、様々な情報を得ることができます。この登記簿謄本の中には、土地の利用形態を表す「地目」の記載もあります。今回はこの「地目」についてお伝えします。

■すべての土地は「地目」で区分されている

私たちが暮らしている日本のすべての土地は「不動産登記法」によって、所在・地番・地積・登記原因やその日付・登記した年月日等を登記することになっています。「地目」についても登記する必要がありますが、地目はそれぞれの土地の現状や利用目的・主な用途等によって、細かく分類されています。

（地目）
第九十九条　地目は、土地の主な用途により、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園及び雑種地に区分して定めるものとする。
・不動産登記規則

このように原則として、日本の土地は上記の23の区分に分けられ、法務局に登記されています。

この23の地目のうち、一番なじみのあるのが「宅地」ではないでしょうか。ここでいう宅地というのは、一戸建てやマンション等、居住用の土地に限らず、工場・商業施設・店舗・事務所等の土地も含まれます。

■地目は固定資産税に影響してくる

この地目は固定資産税にも影響があり、課税上（国税・地方税）の土地の評価は地目によって異なります。ただし評価上の地目（課税地目）は実際の利用状況によって決まりますので、登記上の地目が山林でも開発をして住宅が建っている土地や、畑として登記されている土地でも実際には荒れ地の状態の場合等には、宅地並みに課税される可能性が高くなります。ちなみに固定資産税は宅地が一番高額となります。

このように現況の土地の利用方法が登記簿上の地目と異なっている場合には、現況に合わせて課税されることになり、税負担が増える可能性があるほか、登記上でも地目の変更（更正）をしなければいけないことになっています。

■相続税の土地の評価明細書にも地目を記載する

固定資産税だけではなく、相続税における土地の評価を行う場合にも、まずその土地の「地目」が何かを確認する必要があります。相続財産としての土地の評価額を計算するために提出をする「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書（第１表）」では、土地の住居表示・所有者・使用者記入欄の後に、地目を選択・記載する欄があります。

このように、日本全国の土地は不動産登記法をはじめ関係法令や規則・準則に基づいて、それぞれの地目ごとに登記されています。また課税上は、登記上の地目に関わらず、実際の利用形態によって税の負担額を決める「現況主義」が原則となっています。

このページのコンテンツを書いた相続士

澤田朗

相続士、AFP
1971年東京都生まれ。FP事務所FP EYE代表。NPO法人日本相続士協会理事・相続士・AFP。設計事務所勤務を経て、2005年にFPとして独立。これまでコンサルティングを通じて約1,000世帯の家庭と関わる。

相続税評価額算出のための土地評価・現況調査・測量や、遺産分割対策、生命保険の活用等、専門家とチームを組みクライアントへ相続対策のアドバイスを行っている。設計事務所勤務の経験を活かし土地評価のための図面作成も手掛ける。

また、住宅購入時の物件選びやローン計画・保険の見直し・資産形成等、各家庭に合ったライフプランの作成や資金計画のサポートを行っている。個人・法人顧客のコンサルティングを行うほか、セミナー講師・執筆等も行う実務家FPとして活動中。

FP EYE 澤田朗FP事務所